人口、城市化率与房价变化
来源于国家统计局2019年统计年鉴的数据显示：中国商品房销售面积从2000年的1.8亿平方米增长到2018年的17亿平方米，销售额从2000年的3935亿增长到2018年的近15万亿。
人口方面：国家统计局2019年统计年鉴显示，中国人口数量从1978年的9亿6千万人增长至2018年的接近14亿，而其中主力购房群体年龄段集中在25-30岁这个年龄段，这是典型的刚需购房群体，也基本上是我国结婚的平均年龄段，这个平均年龄有向后延伸的趋势。但按照目前的数据前推，近20年购房的主力群体就是近50年人口增长的峰值阶段。这个指标跟房地产市场发展有着极高的正相关性。
城市化率方面：建国后的近50年时间里城市化率上升了25个百分点，而从2000年左右开始提速，到2018年，这20年里上升了23个百分点。在人口不断增加的基础上，我国近20年城市化率的速度是非常快的。这个指标同样跟房地产市场发展有极高的正相关性。
二八法则告诉我们在自然规律中大多数现象的决定性因素都不会太多。人口和城市化率这两个因素对房价的变化有着决定性力量，影响着中国这20年的宏观经济发展，也是近20年中国房地产市场发展的重要原因和红利。除此之外：资本红利（相对宽松的货币政策、融资环境）、土地红利（土地供应）、政策红利（基础建设、开发政策支持）等也是相对重要的原因。人口、城市化率等动能影响下，房地产供给和需求之间的基础链条传动效果显著。
那么未来这些因素的变化如何？根据统计年鉴的数据，我们可以做出一个人口增长率趋势的回归分析，如果没有重大变革，假设近30年的趋势延续，那么我国人口负增长是很可能会出现的，这个时间早的话就是2028年左右，那么在这个时间中国人口峰值约为14.3亿左右（现在是14亿）。相比人口总量，人口结构是更值得关注的。60岁以上老人在国民总人口中占比越来越大，已经超过18%。根据联合国人口司预测，中国老年人口将在2055年达到峰值，这个人口数量会达到4亿，这意味着平均3个人当中就有一个是老人。人口结构还包括人口的数量、性别、年龄、职业、家庭、职业、文化、民族等等，其中人口抚养比（人口抚养比指总体人口中非劳动年龄人口数与劳动年龄人口数之比。说明每100名劳动年龄人口大致要负担多少名非劳动年龄人口）是需要重点关注的指标。在人口结构与房价的数学模型的研究上，在城市化率低于60%时，房价与城市化率显著相关。在城市化率的尾声，有研究认为这个数字是60%左右，超过这个数字，城市化率对房价的影响趋于不明显，就是影响降低了。但人口规模、人口抚养比依旧显著影响房价的走势。有的学者通过近40年对22个国家的调查分析结论：人口抚养比每上升1%，名义房价下跌0.66%。
如果从世界看中国，研究三个走在前面的国家：分别是北美的美国、亚洲的日本、欧洲的德国，我们几乎可以得到一个趋势：那就是城市化率高速进程中，房价波动幅度会更大，这个时候如果人口增长和人均GDP增长相互配合，房价增长幅度比较明显；而当城市化率接近尽头的时候，房价波动幅度较小，价值趋于稳定。此时人均GDP增长对房价增长的贡献作用相对较大。
西安天正房地产资产评估顾问有限公司
2020年4月28日
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