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购买法拍房的相关风险提示

2020-05-09 09:38:54

购买法拍房的相关风险提示
       一、 什么是法拍房?
       所谓“法拍房”,系法院拍卖房地产的简称,遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
       根据最高法院有关规定,法院以拍卖方式处置财产的,应当采取网络司法拍卖方式,但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置,或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。实践中,使用阿里拍卖等网站处置被执行财产,是司法处置的常见方式。
       二、 这里简单介绍下淘宝购买法拍房的流程:
       第一、挑中你想买的法拍房,尽可能收集标的房屋相关信息,以确认房屋构造、装修、使用情况、是否有权利限制或者其他瑕疵等信息。一般来说可以通过《拍卖公告》、现场看房等渠道进行了解;
       第二、注册淘宝账号,并进行实名认证,买受人应结合自身资金情况,选择付款方式,目前阿里拍卖等网站已有相应成熟的法拍贷款服务;
       第三、付保证金,买受人应向法院缴纳保证金,保证金的数额一般不低于法拍房评估价或者市价的百分之十;
       第四、参拍,出价,如果竞拍成功,拍卖方出具《拍卖成交确认书》,买受人应当在人民法院规定的期限内将价款全部汇入指定的账户;
       第五、办理过户,买受人在取得拍卖成交确认书、执行裁定书后,到不动产中心完税并办理过户;
       第六,交房,买受人带齐相关资料到相关部门办理更名事宜,并完成收房。
       关于法拍房的交易流程,其实没有什么难度,难就难在你该怎么挑选房子。
       三、 购买法拍房的风险提示:
       1. 购房资格:买受人应确认自身是否具有购房资格,如买受人不符合限购政策导致不能过户的风险,由买受人自行承担。
       2. 房屋瑕疵:法院不承担标的物的瑕疵保证,标的物以实物现状为准进行拍卖。因此买受人应多渠道考察房屋现状,了解房屋相关信息。
       3. 承担税费:法拍房的交易税费、物业水电欠费以及相关费用需要由买受人承担。(一般包括但不限于所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税等)。
       4. 房屋查封或抵押状况:法院解除查封或抵押手续需要一定的时间,只有解除查封和抵押后,才可以办理过户手续。
       5. 逾期付款:买受人逾期未支付拍卖余款,法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时,原买受人不得参加竞拍,缴纳的保证金也不予退还。
       6. 恶意租赁:大部分法拍房都是带租约的,由于买卖不破租赁的原则,有的拍卖房业主还会拟造一份假的租赁合同,以谋取利益。买受人应了解清楚所购房屋是否带有租赁,租赁期是多久,法院是否负责清场等情况。
       7. 债权纠纷:房子除了委托法院拍卖外,还用来抵挡了其他债务,尤其是高利贷。原债务人的其他普通债权与案涉房产不再产生任何关系。但是为了安心居住不受恶意骚扰,买受人一旦取得拍卖成功后要尽快过户,以缩短风险期。
       8. 落户问题:对于法拍房,法院只负责房屋产权过户,但不负责买受人落户,至于原业主是否占用了户口、学位,买受人能否落户,都要由买受人自行找公安、教育等部门解决。值得注意的是,在执行限购的城市,还要符合限购政策。