房地产业在国民经济中的地位和作用
2017-01-12 13:37:23
近年来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有几种观点。一是大中城市房价百姓不能承受论，二是政府不作为或调控不利论，三是开发商暴利、黑心论。在对无论那种观点和议论的研究和分析中，我们必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极又重大的作用。必须要明确目前在未来我国国民经济中，房地产业仍然是我国基础性、先导性、支柱性产业之一，因此房地产业在整个国民经济中的地位和作用显得尤为重要。
一、房地产业
1. 房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。其中，房地产开发包括土地开发和房屋开发，土地开发和房屋开发一体化，通常称之为房地产综合开发；房地产经营广义上包括从房地产开发开始一直到消费为止的整个过程，狭义上则仅指房地产交易，包括房地产出售和租赁等形式；房地产管理包括房地产产业管理和产权产籍管理。房地产服务包括的内容十分广泛，如房地产估价、信息咨询、经纪公司、经纪人等中介机构和中介人提供的中介服务以及房地产出售或者租赁后的维修保养、清洁绿化、治安保卫和商业服务等。
2.房地产业在我国的发展现状
我国的房地产市场是改革开放以后才逐渐建立起来的，尤其是住房改革涉及工资制度和福利制度等其他很多领域后。1980年4月，邓小平同志根据国际经验把建筑业确定为支柱产业，他所说的建筑也是包括房地产、流通、消费在内的住宅建筑业，也就是我们现在所说的房地产业。
房地产业是一切经济活动的基础和载体。国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展。我国房地产业将进入一个大发展大提高的时期。从市场潜力来看，据了解，近几年我国城镇人均住房面积虽提高了许多，但与一些发达国家相比还相差许多，市场潜力十分巨大。虽然房地产业受金融危机影响出于较冷形势，但也正一步步回暖。房地产业成为当今乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长的时间的旺盛期，它使中国每个城市形态和产业功能都发生了巨大的变化，推动了国民经济的稳步发展。
二、房地产业在国民经济中的地位和作用分析
1、房地产业是国民经济的基础性产业
所谓基础性产业是指该产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。所谓支柱性产业是指在国民经济中起到骨干性、支撑性作用的产业。而房地产产业，特别是住宅产业所具有的关联产业多、吸收劳动力数量大、百姓购买愿望强等特点，使得其具备成为支撑国民经济持续、健康、稳定发展的必要保证。
2、房地产业是国民经济的先导性产业
所谓先导性产业是指在一国经济的某个阶段，能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业。关于先导产业，美国著名的经济学家罗斯托运用总量分析的方法研究认为，在众多产业部门中每个成长阶段，都有与此相应的起主导作用的产业部门，即主导部门，这些部门的增长、变化、转移、更替、决定了经济成长阶段的变化。
据投入产出模型测算，每100亿元的房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，其中诱发建筑业产出90.76亿元，高居榜首。有资料介绍，西方经济发达国家多年来一直保持每年建造住宅人均面积1平方米的发展速度，从而使建筑业在国内生产总值中得比重在9%左右（我国为6%～7%）；每100亿元房地产投资可以诱发制造业的产出123.61亿元。其中最高的是非金属矿物制造业31.45亿元，其次是金属冶炼及压延加工业18.81亿元，再次是化学工业14.98亿元，然后是金属制造业9.82亿元，机械工业8.79亿元，电器机械及器材制造业7.58亿元等等，这些可以充分说明房地产业已经成为国民经济的一个支柱产业。
房地产业对相关产业的带动作用，可以归纳为由于房地产投资对其他产业产生的投资效应系数和房地产使用产生的引致性消费系数。联合国在总结发展中国家的发展历程后认为，以上两种效应的总和乘数效应为2。据统计，在我国每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业就相应增加投入1.48亿元，被带动的直接相关和间接相关的产业达60多个。同时，住宅消费的提高还能带动建材、化工、家电、装饰及家具等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1:6。
我国是一个发展中的人口大国，目前正处于工业化、城市化的加速发展时期，居住消费将继续成为主要的消费热点，人们的居住消费支出将有较大幅度的提高；居住消费的范围，也将从单一的住宅实物消费扩大到包括物业管理服务、中介服务、电子购物等连带消费领域。房地产市场对住宅的需求量极大，我国的住宅业和房地产业发展的空间十分广阔，这为房地产业的增长提供了坚实的市场基础。房地产业对其他相关行业所产生的关联度比其他行业更强，它所带动的上游相关产业和下游相关产业，不仅链条长、范围广，而且能够带动其行业质量的提高和产业的增长。
3、房地产业是国民经济的支柱性产业
房地产业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产业有着重要的地位和作用。它既是国民经济的基础产业和先导产业，在一定时空条件下，房地产业是国民经济的支柱产业。
首先，房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。而且当今城市经济和城市现代化都是以房地产为基础，这些都显示出房地产基础产业的重要地位。
其次，房地产业链长、关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。房地产业的感应系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平以上。房地产业增加值占全国GDP的比重成此案加速上升的态势；房地产税收在我国财政收入中的比重，也随着我国税制调整而逐步增大；房地产业所吸收的就业人口和房地产业所带动相关产业的就业人口也处在一种不断扩大的过程中；产业溢出的社会效益十分明显，正改变着我国国民的生存环境和生存方式。房地产业作为支柱产业，对国民经济有着举足轻重的作用和影响。
三、房地产业在国民经济建设与发展中的作用
（一）房地产业在不断满足与改善住房问题
房地产业在不断满足城市扩大与改善住房需求方面，得到了很大水平的提高。中国各个城市的居住水平与过去已经发生了量和质的巨大变化。在八九十年代，曾多户合用的厨房卫生间已成为家家户户独套专用；曾是小底层的简易楼已变成为一切科技智能化的高层建筑；曾无任何安保措施的生活区已改变成为高绿化高管理水平的文明公寓。房地产业在建材方面也越来越有考究，现在提倡绿色环保，在选择材料时采用符合“三无”标准的材料，并且进一步改善房屋的质量，做到保温隔热防水防潮等问题，大大提高了房屋的性能，真正的改善了城市居民的住房问题。同样在农村居民的住房问题也得到了很大的改善，一切都在朝着实现现代化发展，这说明房地产业是在不断的满足与改善住房问题。
（二）房地产业是拉动内需的强劲动力
1.房地产业的投资
通过国内基本建设投资加大，在国内资金充分的前提下，优先加强基础设施的建设，并利用基本建设投资，提高GDP增长。房地产业的公共建筑建设是投资行为，要通过经营收入逐步回收房地产的投资，其形成的工程产值，既对拉动内需，推动国民经济持续、稳定增长具有重要作用，又对改善投资硬件环境，吸引新技术和国际资本具有重要作用。无论是什么类型的建筑工程，拉动内需持续增长，保证国民经济能够抵御国际市场形势变化的不利影响，都保持着较高增长速度。
2.房地产业是拉动消费的上行力量
家庭购房是消费行为，都会在扩大和培育内需上发挥积极的作用。这些年来，房地产业持续快速发展，为改善人民生活和发展国民经济作出了巨大贡献，在推动房地产业发展时，持续不断地带动经济健康发展。在我国国民经济现阶段发展中，房地产业将会继续重要的发挥消费热点作用。房地产之所以成为消费热点，
住房占据着主体和带动全盘的地位。据市场调查显示，在房地产的总投资中，住宅量占大部分比例，在广大居民的消费中，住房消费也占据绝对比重。目前我国城镇居民人均住房面积仍然处于比较低的水平，再加上城市化逐步发展对住房的要求，以及必不可少的房屋折旧和拆迁对住房的要求，今后相当长的一定时期内仍会保持巨大的住房建设量，并会带动整个房地产业较长时期地发挥消费热点作用。
（三）房地产业带动相关行业的发展
1.房地产业为相关行业发展创造了市场空间
随着房地产业的开发，建筑装饰行业自身不仅得到发展，而且为相关行业发展创造了空间。建筑工程量的增长，直接带动建筑材料流通的繁荣，目前建材市场也是最火暴的市场之一。每年建筑装饰直接提供的市场容量就多带动了商业、建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展，为其提供了产品销售的巨大市场。据统计数据显示，建材在建筑工程中占有的比重有40%以上，特别是由于装饰装修的持续高速发展，使得建材行业较长时期内保持了较高的增长速度。建筑装饰行业的发展为林工产品也提供了巨大的市场，国家林业年鉴统计资料表明，我国木材销量中的相当部分用于建筑业。
2.房地产业对金融业的影响
房地产开发是资金密集型行业，房地产业的投资额度大，对资金的要求周期长，相应它的发展离不开金融业的支持，必须依靠金融业的带动。但房地产因预期投资收益率高，居民贷款风险小等特点，最是吸引金融业投资的亮点，所以说房地产业又是金融业借贷资本的最大出路。据了解，目前各城市房地产消费贷款占据个人消费贷款总量的绝大部分，是金融业的发展支撑了我国老百姓的购房能力，而且每个房地产的开发都离不开金融业的投资。
3.房地产业推动服务行业的发展
随着城市建设的迅速发展，住房体系的完善，人们生活水平的提高，住房条件的改善，加强了对服务水平的需求，物业管理、家政这个新出的服务行业近几年也在渐渐兴起快速发展。物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，例如：养护、修缮、清洁、保安、绿化等，大大减轻了业主的负担，使住宅或办公区域有个很好的环境。因为现在的生活节奏加快，家务对于上班族来说是件很烦琐的事情，但家政就可以轻轻松松解决此问题，满足了现代人生活的需求。由此看来，房地产业在自身发展的同时也带动了一系列行业的发展，促进经济的快速发展。
（四）房地产是扩大就业的重要途径
在国民经济建设中，城市的现代化建设首当其冲。近年来，城市建设总的工作量增幅较大，住宅、厂房、公共建筑等都在紧锣密鼓的进行中，这为建筑工人提供了更多的就业岗位，解决了农民工的就业问题。另外，房地产业带动商业、建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展，这些行业产品的生产都离不开人工的操作，行业的迅速发展会需求更多的劳动力资源，这就为剩余的劳动力创造了就业机会。
因此现阶段，要坚定不移地积极发展房地产业，坚定不移地鼓励房地产投资，促进房地产市场持续平稳较快的健康发展。实践证明，发展房地产业，是经济的一个极为重要增长点，具有多重的积极作用。它既体现了改善人民居住条件，全面建设小康社会的要求，也是促进国民经济平稳较快发展的客观需要。房地产作为一个重要产业，对众多关联产业有较强的拉动作用；房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，对全社会投资和国民经济发展有着重要影响。其影响较大的几个关联产业，如建筑业、金属和非金属制品业、金融保险业等也都直接关系到国家金融安全和社会的稳定。因此，对于房地产业的任何调控措施都应围绕着促进其长期健康稳定较快发展来进行，决不能把现实存在问题的板子都打在一个产业上,要积极地充分发挥房地产业在国民经济中的地位和作用。
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