资产评估基本方法的比较与选择
2017-05-04 17:23:11
资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，选用不同的评估方法，不仅关系到评估结论的合理与否，还直接影响评估效率的高低以及评估风险的大小，因此要结合评估对象的条件、评估目的、评估的价值类型及评估时的市场条件，结合数据、资料的收集情况和可以满足需要的程度，充分考虑该方法在具体评估项目中的适用性、效率性和安全性等因素，恰当地选择评估方法。
一、资产评估的基本方法
资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，目前国际上公认的基本方法有市场法、收益法和成本法。
市场法也叫市场价格比较法或现行市价法，该方法以活跃、公开的市场存在为前提，通过市场调查，选择若干与评估对象相同或类似的已交易资产作为参照物，将参照物与评估对象进行对比分析，调整差异，最后从参照物已交易价格修正得出评估对象的评估价值。即：资产的评估价值=调整差异后的参照物资产价值。
收益法又称收益现值法或收益还原法，是指通过估测被评估资产在未来使用期限内的预期收益，并按适当的折现率折算为现值，以此来确定被评估资产价值的方法，即：资产的评估价值=资产剩余寿命期内预期收益现值总额。
成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时完全重置成本扣减其各项有形损耗和无形损耗来确定被评估资产价值的方法。也就是说，首先估测被评估资产在现行价格体系下的重置或再生产成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，并从其重置成本中予以扣除，得到的差额作为被评估资产的评估值。即：资产的评估价值=资产的重置成本-三项贬值。
二、三种基本方法之间的联系
评估方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处于相同状态的同一资产进行评估，其评估值是客观的，这个客观的评估值不会因评估人员选用不同的评估方法而有大的不同，因此，对评估对象在评估时点公允价值的描述这一评估基本目的决定了三种基本方法之间是有内在联系的，是可以相互替代的。另外，三种基本方法的实施分别有许多具体的技术方法，不同基本方法统辖下的技术方法相互之间也存在着交叉，这从另一方面证实了三种基本方法你中有我、我中有你的关联性和相通性。因此三种基本方法既相互联系，又互为补充，可以对评估结果起到相互验证的作用。
以成本法为例，成本法中的重置成本既可以通过市场，相同功能的参照物的功能价值比较获取；而成本法中的功能性贬值和经济性贬值，一般是利用折现的原理，将资产未来因运营成本超支或利润减少所形成的收益损失进行折现求取。同理，市场法既可以利用参照物的市场价值或价格估测评估对象的市场价值或价格，也可以利用参照物的成本与市价的关系，以及收益与市价的关系，分析估测评估对象的市场价值或价格。而从收益法的角度，在对被评估资产进行价值评估时，其预期收益的确定往往要利用大量市场销售、生产成本方面的数据，同时在预期收益较难确定的情况下，可以通过寻找参照物，然后将参照物的有关数据指标有比较地运用到被评估资产上，来确定被评估资产的收益现值。
因此大型资产评估一般要求用两种或两种以上方法进行评估，我国《国有资产评估管理办法实施细则》第三十七条指出“资产评估机构进行资产评估时，应根据不同的评估目的和对象，选用《办法》第二十三条所规定的一种或几种方法进行评定估算。选用几种方法评估，应对各种方法评出的结果进行比较和调整，得出合理的资产重估价值”。而《办法》第二十三条所列明的主要评估方法即市场法、收益法和成本法。
三、三种基本方法之间的区别
1.三种方法评估的技术思路不同。三种基本方法最根本的区别在于评估技术思路、技术路线不同，也可以称为评估路径不同。市场法是站在卖者的角度，以市场上该项资产或类似资产的交易价格，经过直接比较或类比分析来确定被评估资产的价值。收益法是站在资产效用的角度，去分析、判断被评估资产的价值，它所考虑和侧重的是被评估对象未来能给其控制者带来多少收益，利用投资回报和收益折现等技术手段，把被评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测被评估对象的价值。
2.三种方法适用的前提条件不同。
市场法的运用需要满足两个最基本的前提条件：（1）需要有一个发育成熟的、公平活跃的市场，且市场所反映的价格信号真实、准确、正常，以便能够从交易市场上充分地选择几个相同或类似的参照物进行对比、分析、作价。（2）参照物以及与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可以搜集到的。
收益法的运用必须符合：（1）被评估资产必须是能用货币衡量其未来预期收益的资产。如果没有预期收益，或者预期收益很少又很不稳定，就不能采用收益法。（2）资产所有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。（3）被评估资产预期获利年限可以预测。
成本法的运用须满足以下条件：（1）应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。（2）形成资产价值的损耗是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。（3）待评估资产必须是可以再生的、可以复制的，像土地、矿藏等不能复制、不能再生的资产不能用成本法。
参数的选择产生直接或间接的影响。评估时的市场条件和被评估对象在评估过程中的条件是影响资产评估结果的外因和内因，从内外因出发来选择资产评估方法，实际上就是依据参数的可求性来寻求方法，有何种参数可得到，我们就用何种评估方法来评估资产价值。
资产评估价值类型是资产评估结果的价值属性及其表现形式，根据评估时所依据的市场条件和被评估资产的使用状态可以划分为市场价值和市场价值以外的价值。从理论上讲，资产评估中的三种基本方法都可以评估资产的市场价值和市场价值以外的价值，但不论运用什么方法评估资产的市场价值，必须保证评估方法所使用的各种信息资料都取自于公开市场的证据；而不论运用什么方法评估资产的市场价值以外的价值，都应当考虑相关的非市场因素。
评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否收集的制约。每种评估方法的运用所涉及到的经济技术参数的选择，都需要有充分的数据资料作为基础和依据。在评估时点，以及一个相对较短的时间内，搜集某种评估方法所需的数据资料可能会很困难，这当然就会限制某种评估方法的选择和运用。在这种情况下，评估人员应考虑采用替代原则，选择信息资料充分的评方法进行评估。
3.所需的经济技术参数不同。三种基本方法是从不同角度和不同方面实现评估目的和目标的手段，每一种资产评估基本方法都要求具备相应的信息基础。市场法评估资产价值时，被评估资产的评估值高低在很大程度上取决于参照物成交价格水平，而参照物成交价又不仅仅是参照物自身功能的市场体现，它还受买卖双方交易的动机、交易地位、交易期限等因素的影响，为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素对成交价及评估值的影响，运用市场法时通常应选择三个或三个以上的可比参照物，参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提，市场法运用中的经济参数主要是指各个可比因素的指标对比差异修正系数。
运用收益法进行资产评估，涉及到三个主要的指标：收益额、折现率或本金化率、收益期限。收益额指的是资产使用带来的未来预期收益，它不是资产的历史收益额或现实收益额。折现率是投资者在对投资风险基本了解的情况下对投资所期望的回报率。收益期限是根据资产的损耗情况及未来获利情况等确定的资产获利能力持续的时间。
成本法是按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗来确定被评估资产的评估值，所以只需要有一个新建类似项目作参照即可，它所涉及到的参数有重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。
四、资产评估方法的选择
具体来讲，评估方法的选择要注意以下三个方面的问题：在选择和运用某一方法评估资产的价值时，应充分考虑该方法在具体评估项目中的适用性、效率性和安全性，并注意满足该种评估方法的条件要求和程序要求。选择和运用评估方法时，如果条件允许，应当考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性，如果可以采用多种评估方法，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论进行比较，分析可能存在的问题并做相应的调整，确定最终评估结果。三种基本方法既有内在联系，可以相互替代和检验，又自成体系，各自独立，有特定的运作规程，需要特定的数据资料来支持，因此它们既各具特色，又有各自的局限和不足。资产评估方法的选择和运用，实际上是专业评估人员对实际条件或模拟条件约束下的资产的价值进行理性的分析、论证和比较的过程，通过这个过程做出有足够理由支持的价值判断，而不仅仅是对评估公式或评价模型的照搬使用或简单计算。
评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中的条件，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。资产评估的特定评估目的既是资产评估所要实现的具体目标，又是资产评估结果的具体用途。资产评估特定目的会在宏观的层面上对资产评估对象及其面临的市场条件具有约束和限定的作用，从而通过这种约束对评估技能加以完善和提升。
陕公网安备 61019002001871号