司法鉴定中拍卖成交率偏低该怪谁？
2017-06-27 17:20:35
司法鉴定目的评估的价值定位
1、从现行制度的规定分析
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释［2004］16号）中多处将“评估价”与“市价”等同。
如第八条“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未做评估的，参照市价确定。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十”。
此处的“市价”，即市场价。2009年11月20日后开始施行的法释价，评估价仍为房地产市场价值。因此，执行拍卖前评估的价值类型从制度上看只能是“市场价值”。
2、从估价技术标准的定义分析
国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）中定义了“市场价值”和“快速变现价值”。
拍卖是司法机关委托拍卖机构，拍卖机构按规定公开发布拍卖信息，拍卖机构还会进行适度的招商、宣传工作，以求成交价走高，最后的拍卖也是在公开市场进行，这个过程中买方是不确指的，买卖双方都是不受强迫的。由于拍卖本身就具有公开、公平竞争、有利于价格最大化等特点，故司法拍卖及其成交的过程符合市场价值所定义的交易环境。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》“拍卖不动产的或其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告”、“拍卖时无人竞买或竞买人的最高价低于保留价，到场的申请执行人或其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖”、“人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买卖该财产”，从以上规定可看出，从第一次拍卖到最后变卖，法律规定了充足的时间，这个时间足够使尽责的拍卖机构进行招商、宣传活动。也就是说，司法拍卖不是没有充足时间进行营销的交易行为。
综上，司法拍卖前的评估价值从估价技术标准上看也应是“市场价值”。
评估价高导致司法拍卖成交率低、执行难、结案率低
这个问题是司法机关在执行环节中反映较多的问题。当多次拍卖不成交时，一是影响拍卖机构的佣金收人，二是影响司法机关的结案率。在分析原因时，拍卖机构大多会提出是评估价过高，市场难以接受，所以导致流拍。事实真是如此吗？实际影响成交率的主要因素如下：
1、标的物是否可以顺利移交
标的物的权利和实体是否可以顺利移交，是影响能否成交的第一要素？
以住宅为例，若现居住人拒不腾空，如果司法机关在拍卖时也不负责清退，只是在拍卖时告知瑕疵。
试问正常买家谁会想买这样的房子？此类原因造成的流拍与评估价没有关系。
2、标的物总价值量的大小
一般来说，标的物价值越大，买受所需资金越多，越不容易找到买家，变现能力越弱。但变现能力弱不等于标的物客观存在的市场价值就应该低。尤其是价值量较大的工业厂房、大型商场等，不是标的物不值钱，而是缺乏有效的市场需求，即所谓“有价无市”。
3、拍卖是否进行了有效推广宣传
拍卖机构在拍卖过程中为了控制己方成本，是否尽责的做好了广告与招商，将是拍卖成功的关键。
4、是否有附加交易条件
一是税费转嫁。现实司法拍卖中，经常会规定由买方承担所有交易税费，这种税费转嫁无形中提高了买方的负担，使拍卖途径交易的买受成本高于普通交易的成本。
二是付款方式。司法拍卖规定成交时买方需一次性付清全款，不能分期贷款，这直接造成了有效需求的锐减。
5、拍卖保留价是否合理
一些司法机关在确定保留价时通常采用固定比率，一般没有考虑标的物的变现能力的强弱，这种“一刀切”也直接造成了变现能力较弱的标的物成交率偏低。
6、其他因素
如标的物能否正常使用供电、供水、道路等基础配套设施；标的物是一幢建筑物中的局部时，公共部位和设施的范围及使用权利是否明确；标的物是否存在因长期租赁关系，而租赁人已支付了长期租金给产权人；有的利害关系人可能会串通竞买人或威胁正常竞买人，造成恶意流拍。当这些不利因素存在时，也必然影响成交率。
司法拍卖标的物“市场”的特殊性
1、交易对象的特殊性
司法拍卖的标的物均为有过官司，在中国人传统观念里都有所避讳，认为这是瑕疵。
2、交易情况的特殊性
主要体现在司法拍卖时需要竞买人一次付性清全款，不能分期贷款，拍卖时对此也没有适当的优惠措施。
拍卖保留价的确定
根据现行法律规定，保留价由人民法院参照评估价确定，第一次确定的保留价不得低于评估价或市价的80%。通常为了避免损害被执行人利益的嫌疑，往往保留价可能都高于最低限80%。如何根据标的物变现能力的强弱、科学地确定拍卖保留价，也将是司法人员的新课题。
以上所述，关于造成拍卖成交率普遍性偏低的原因绝非评估机构“评估值偏高”如此简单，在以后的工作中对于加强执行力度，查明瑕疵，尽可能扫除拍卖障碍；加大拍卖标的物的宣传力度；探索建立司法拍卖房产银行按揭贷款机制等等方面还有许多工作要探索完善。做为评估服务机构希望与人民法院加强沟通、理解与互信，使司法鉴定业务得到长远健康发展。
地址：陕西省西安市高新区沣惠南路16号泰华.金贸国际4号楼29层
电话：（029）87639977
邮箱：tianzhengguwen@tzgw.club
Copyright@2015 西安天正房地产资产评估顾问有限公司 陕ICP备12008301号-3
2015 Made in allwww <易网>
订阅号
陕公网安备 61019002001871号