房地产抵押评估风险分析及对策
2017-08-28 15:43:08
一、房地产抵押评估风险定义
风险是指在某一特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可能性。风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。换句话说，是在某一个特定时间段里，人们所期望达到的目标与实际出现的结果之间产生的距离称之为风险。不确定性又可以分为客观的不确定性和主观的不确定性。客观的不确定性是实际结果与预期结果的偏差，当程度较小时可看作误差，它可以使用统计学工具加以度量；主观的不确定性是个人对客观风险的评估，它同个人的知识、经验、精神、道德水平和心理状态有关，不同的人面临相同的客观风险会有不同的主观不确定性。在评估实际工作中道德方面对评估行为的约束显得尤为重要。因此，对于房地产评估风险可以这样定义：由于评估人员和评估公司在房地产评估活动中违反国家法律、法规或者因为客观因素的影响导致评估结果失真，造成评估结果使用者权益受到影响，从而给评估公司和评估人员带来的法律责任及经济、声誉等方面的损失的客观可能性或者说不确定性。
二、房地产抵押评估类型及存在问题
（一）房地产抵押评估类型
依据房地产类型及开发程度，一般把房地产抵押分为土地抵押、在建工程(楼花)、房屋期权抵押和建成后的物业抵押四种类型：
1、土地抵押。土地是房地产的一种原始状态，单纯的土地并不能满足人们人住的需要，只有通过投资才能达到为人类提供人住空间的目的。土地抵押按类别分为国有土地出让、国有行政划拨、集体土地使用权抵押三种形式。
2、在建工程及房屋期权的抵押。在建工程抵押系指抵押人(主要是开发商)将“在建工程已完工部分连同其合法取得的土地使用权”抵押给抵押权人(银行)以获取在建工程继续建造的资金的行为。
3、房屋期权抵押。其指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而将所购商品房抵押给银行，作为偿还购房款的担保行为。这种形式大多为居民采用分期偿还本金的抵押贷款购房模式。
4、建成后的物业抵押贷款。建成后的物业按其特性分为商业、住宅、工业等类物业。这一部分物业显著标志是竣工后领取土地房屋产权证。建成后物业抵押贷款是指在物业不转移占用的情况下，将其房屋所有权连同土地使用权提供给抵押权人作为履行债务的担保。
（二）房地产抵押评估存在的问题
1、抵押评估业务来源非市场化和竞争化。目前评估机构的抵押 评估业务大部分是由一些相关部门介绍而来，很少由抵押人自由选 择评估机构。这样，使得有的评估机构业务繁重，而评估质量下降， 有的评估机构业务甚少，不得不通过非正当手段去招揽业务，滋长了腐败现象的发生。
2、抵押评估价格非客观化和正常化。由于抵押评估业务大多是 非市场化取得，抵押双方及评估人员各怀心思，又互为牵制影响， 结果是难以得到正常的评估价格。在目前评估行为监管力度不强的 环境下，各评估机构评估内涵不一致，选择评估方法不恰当，对同一标的物评估结果相差甚远。
3、评估收费欠合理，各评估机构竞相降低收费标准，既损害了 自身利益，又降低了评估质量。目前有三种评估收费标准：土地评 估收费、房地产评估收费和资产评估收费。由于评估管理机构不统一，各自为政，导致同一标的物收费有多样。同时，各评估机构为招揽业务，竞相降价，甚至按收费标准的20％－30％ 收费，既损害了评估机构的利益，也造成评估质量下降，损害了客户的利益。
三、抵押评估潜在风险分析
1、技术风险。为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。另外，估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。再者就是估价人员素质水平不一，虽然通过估价师考试但缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样或那样的偏差，也会产生一定的估价风险。因此，估价技术也是一个风险源。
2、政策风险。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响;另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。
3、估价对象手续不全产生的风险。房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如，某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到，给估价的结果带来一定的风险。
4、不端正执业态度引发的风险。这已成为房地产估价风险的重要来源，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差。在未能掌握房地产的有关情况下，就盲目估价导致估价不实不准。另外，在对国家政策理解不充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额;以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。
5、客观因素引发的风险。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多。通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意借口拖延提供有关证件而造成评估不准确，出现经济纠纷。如产权不明晰，产权证明文件不完整等情况，致使估价值严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外，由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价值失实而引发争议。还有，委托方对估价报告使用不当，也易造成经济纠纷。
6、房地产估价自身特性而导致的风险。房地产评估是评估人员根据评估目的，遵循估价原则，按照估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定活动。评估价格是评估人员对房地产理论价格作出的一种估测、推断。由于房地产市场波动很大，分析影响房地产价格的因素时，国家产业政策、金融货币政策对房地产价格的影响方向、影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。
四、房地产抵押评估风险规避
1、加强对抵押评估的立法与管理，实行抵押评估业务的市场竞 争机制，消除行业垄断。只要经国家资质认证、年度考核合格的评估机构，均可参与抵押评估业务。抵押双主都可以自由寻找评估机构，以消除由于行业垄断而滋生的腐败与不公。
2、加强评估人员职业道德建设，不断提高估价师的业务水平。 优秀的估价师不仅具有良好的职业道德修养，而且具有扎实的理论 知识和丰富的估价实践经验。市场经济环境错综复杂，房地产价格 瞬息万变，这就要求估价师自觉接受行业再教育，不断更新知识结构，积累新的实践经验，同时，要始终恪守职业道德规范，真正使评估成为科学与艺术的完美结合。
3、加强对抵押评估过程的审核及跟踪管理。目前，对于抵押评估结果，通常只要银行认可，产权人满意，就可以去房管部门办理 登记手续，至于结果是否合理，评估过程是否正确完善，则无专门的权威部门进行监督检查。不同评估机构对估价报告的内容、格式、要求等并无统一管理，为避免麻烦，许多评估机构均在报告中进行了各种特别说明或作过多的限制假设，如申明该报告仅供委托人及上级管理部门审核之用，但通常缺乏审核单位，即使报告中出现明显错误，也无人检查和过问。笔者在工作中发现多个估价机构出具的评估报告出现常识性错误，尤其是某些会计师、审计师事务所出具的资产评估报告。
4、树立风险意识，建立和完善风险防范机制。抵押评估为借贷 双方提供中介服务，评估价格的高低直接影响到双方的利益。尤其是当借贷双方因不能履行债务而发生纠纷时，通常会将估价机构和人员牵连进去，因此，作为估价一方必须时刻树立风险意识，不要因一时的小利或失误而遭受重大损失。这就要求估价机构要建立和健全内部各项规章制度，如继续培训教育制度、评估结果会审制度、风险基金制度以及其它各项责任制，以应付各种风险的出现。
5、强化评估质量控制管理。指评估机构为了确保每一宗评估项目的正确进行，防止评估风险而建立并实施的控制政策和程序的总称。评估质量控制管理是评估公司各项管理的核心。建立和完善此项管理制度，有助于防止因评估人员业务水平问题而造成的评估错误，有助于防止因评估过程中未能保持独立、公正而造成的评估失败。
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