都市圈到城市群，城市化率峰值后的房价
2020-06-12 09:49:03
都市圈到城市群，城市化率峰值后的房价
城市化率是房地产市场发展、房价变化的重要指标。数据显示，2019年末中国城市化率是60.6%。从历史数据上看，2000年至今城市化率的趋势线十分平稳，几乎是一条直线，这便意味着未来的趋势也相对容易判断。如果做一个回归分析，延伸出它的一条趋势线，再结合中国城市化率能够达到的峰值：目前普遍认为这个峰值是在75%左右-----那么按照这个标准来看，2028年左右是一个非常值得关注的重要时点，也就是中国城市化率很可能达到峰值的时点。我们之前讲过城市化率在增长阶段和房价的关系，那么在城市化率的峰值后的房价如何变化？我们又应当重点关注哪些指标？
在世界城市发展的进程中，我们可以发现一个规律，在城市化进程中（通常是末期），往往会出现一些中心城市，这些中心城市如同恒星一般吸引着周围的行星。这种现象是普遍存在的，这种存在让我们概括出一个城市发展的形态：由城市化到都市圈，由都市圈到城市群。在这个过程中有一个重要的特点我们要注意，那就是人口、资源先是聚集，然后是辐射，首先是向中心城市聚集，然后向周边城市分散。这是很重要的一个特点，以至于有学者提出逆城市化的概念，就是在20世纪70年代以来，发达国家以及一些大城市中心市区郊区人口向外迁移，迁向离城市更远的农村和小城镇，出现了与城市化相反的人口流动的现象。逆城市化不是城市化的衰败，而是城市化扩展的一种新形式，它是建立在城乡差别近于消失、形成城乡一体化的基础上，乡村、小城镇的交通、水、电、信息等设施完善，再加上优越的自然风光，吸引了久在城市中面对浑浊空气、噪声的大城市居民到乡村、城镇暂住、定居，从而导致逆城市化现象，如美国、西欧的一些发达国家，逆城市化现象比较明显。实际上逆城市化就是城市群发展的第二个阶段：第一个阶段是聚集，第二个阶段是分散。
目前世界六大城市群是以纽约、华盛顿为中心城市的美国东北部大西洋沿岸城市群、以芝加哥、底特律为核心的北美五大湖沿岸城市群、长三角城市群是我国的，上海、南京杭州；日本的是东海道太平洋沿岸城市群，东京湾、大阪，欧洲是巴黎、阿姆斯特丹等为核心的欧洲西北部城市群；英格兰城市群包括伦敦、利物浦等。这些城市发展成为超级都市又相互链接发展成为城市群，很重要的一点是地理上的先天因素。那就是周围都有水，尤其是海水。虽然目前空运、陆运、管道运输等多种运输方式并存，但在货物运输上，海洋运输的霸主地位依然无可撼动，大约超过85%的货物都是通过海运来运输的。为什么？因为成本低，运量大。200吨的货物对于空运来说基本上是满载了，而海洋运输中超过10万吨货物一次轻松运走，大型邮轮几十万吨不在话下。成本低意味着价格相对低，大多数情况下，价格与需求是成反比的。所谓近水楼台先得月，临海城市因为海洋运输的缘故比内陆城市更容易变得繁荣，在所有的临海城市中以城市为中心，或以城市链接起来的湾区最明显。东京湾、纽约湾、包括中国长三角临海城市群基本都有这个特点。
我国城市群规划中，京津冀城市群；上海为中心引领长三角城市群；香港、澳门、广州、深圳为中心引领粤港澳大湾区（珠三角城市群升级版）是第一集团。重庆、成都、武汉、郑州、西安等为中心，引领的成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群等也是大规模的城市集群。这些城市群的划分是有规律的，这个规律就是人口分布的一个重要直线：胡焕庸线。从大兴安岭到横断山脉的这条分割线，划分了我国的人口密度、经济密度、房屋密度。这是1935年我国地理学家胡焕庸发现并划出的一条线，大半个世纪过去了，这条线仍然具有重要的意义。
城市群是城市发展的一个可见规律，我们的城市群还在相对初级的阶段。那么这个核心点就是，地域性分布与流动。全国的房价，大型城市群就是波峰、城市群的房价，中心城市就是波峰。未来同时期横向对比趋势大概率是这样的延续。
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